Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek 2026 — pełny przewodnik z wyliczeniami

Sprzedaż mieszkania ze spadku nie wiąże się z podatkiem dochodowym, jeżeli od końca roku, w którym nieruchomość kupił lub wybudował spadkodawca (osoba zmarła), upłynęło 5 pełnych lat kalendarzowych — i to niezależnie od tego, w którym roku spadkobierca przejął mieszkanie po śmierci bliskiego (art. 10 ust. 5 ustawy z 26.07.1991 r. o PIT, w brzmieniu od 1 stycznia 2019 r.). Sprzedaż przed upływem tego terminu oznacza 19% PIT od dochodu (art. 30e PIT) — przy czym dochód = przychód minus koszty z art. 22 ust. 6d PIT (cena nabycia poniesiona przez spadkodawcę, zapłacony podatek od spadków i darowizn proporcjonalnie, długi spadkowe, zaspokojony zachowek, wykonane zapisy i polecenia). Rozliczenie składa się na PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży, z możliwością skorzystania z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT) — jeżeli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku zbycia.

Stan prawny: maj 2026 r. Podstawa: ustawa z 26.07.1991 r. o PIT (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) — art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 5, ust. 6, ust. 7; art. 19; art. 21 ust. 1 pkt 131; art. 21 ust. 25; art. 22 ust. 6c, 6d, 6e; art. 30e; ustawa z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207) — art. 4a, art. 4c (od 7.01.2026), art. 6, art. 9, art. 14, art. 15, art. 17a, art. 19; ustawa z 23.04.1964 r. — Kodeks cywilny, art. 922, 924, 925, 991. Aktualne na: maj 2026 r.

TL;DR — kiedy zapłacisz, a kiedy nie

Dwa różne podatki, których nie wolno mylić: PSiD vs PIT 19%

Pierwsza i najważniejsza dystynkcja: podatek od spadków i darowizn (PSiD) to inny podatek niż PIT od sprzedaży nieruchomości. Mylenie obu reżimów to najczęstszy błąd w polskim internecie i często prowadzi do podwójnego oszacowania zobowiązania lub przeciwnie — do poczucia, że „wystarczy zapłacić raz”.

PSiD dotyczy samego nabycia w drodze dziedziczenia — niezależnie od tego, czy mieszkanie zostanie kiedykolwiek sprzedane. Obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza (art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.s.d.). Tytułem prawnym jest spadek — nie sprzedaż. Najbliższa rodzina (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha) korzysta z pełnego zwolnienia z PSiD pod warunkiem zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy (art. 4a u.p.s.d.).

PIT 19% dotyczy wyłącznie odpłatnego zbycia mieszkania — czyli realnej sprzedaży, zamiany albo umowy dożywocia. Bez sprzedaży nie ma PIT, nawet po zapłaceniu (lub zwolnieniu z) PSiD. Reżim PIT wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c PIT i ma własne reguły: 5-letni okres karencji liczony od spadkodawcy (art. 10 ust. 5), 19% stawka (art. 30e), wzór dochodu (przychód − koszty z art. 22 ust. 6d), formularz PIT-39 i ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131).

Wbrew popularnej opinii w sieci „obowiązek podatkowy nie powstaje aż do sprzedaży mieszkania” jest błędem. Obowiązek w PSiD powstaje już z chwilą stwierdzenia nabycia spadku — niezależnie od późniejszej sprzedaży. W grupie 0 zwolnienie istnieje, ale formalność (SD-Z2 w 6 miesięcy) trzeba zachować, inaczej zwolnienie odpada i nabycie wraca pod opodatkowanie I grupy. Mylenie tych dwóch reżimów może doprowadzić do nieświadomej utraty zwolnienia.

Kiedy mogę sprzedać mieszkanie ze spadku bez podatku — magiczna data spadkodawcy

Najważniejsze pytanie czytelnika: „kiedy mogę sprzedać bez PIT?” Odpowiedź: gdy od końca roku, w którym mieszkanie kupił lub wybudował spadkodawca, minęło 5 pełnych lat kalendarzowych. Nie liczy się data śmierci spadkodawcy ani data, w której spadkobierca dowiedział się o spadku — liczy się wyłącznie data nabycia przez zmarłego.

To zasada ustanowiona art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, obowiązująca od 1 stycznia 2019 r. Przed tą datą fiskus stosował znacznie surowszą interpretację: 5 lat liczyło się od dnia odziedziczenia (śmierci spadkodawcy). Spadkobierca, który chciał sprzedać mieszkanie po rodzicu zmarłym w 2017 r., musiał czekać 5 lat — nawet jeżeli rodzic posiadał mieszkanie 30 lat. Zmiana z 2019 r. usunęła tę nielogiczność i przyniosła ulgę dziesiątkom tysięcy spadkobierców rocznie.

Co zmieniło się 1 stycznia 2019 r. — i dlaczego stare poradniki wprowadzają w błąd

Stary stan prawny (do 31.12.2018 r.): spadkobierca rozpoczynał własny 5-letni okres od końca roku, w którym otwarto spadek (śmierć spadkodawcy). Przykład: matka kupiła mieszkanie w 1995 r., zmarła w marcu 2017 r., córka mogła sprzedać bez PIT dopiero od 1 stycznia 2023 r. — pełne 6 lat oczekiwania, niezależnie od historii nabycia.

Aktualny stan prawny (od 1.01.2019 r., art. 10 ust. 5 PIT): spadkobierca „dziedziczy” 5-letni okres po spadkodawcy. Ten sam przykład: matka kupiła w 1995 r. → córka odziedziczyła w 2017 r. → 5 lat od końca 1995 r. minęło z końcem 2000 r., więc córka mogła sprzedać bez PIT od razu po nabyciu spadku w 2017 r. (gdyby ten reżim obowiązywał wstecz; w praktyce miał zastosowanie do sprzedaży po 1.01.2019 r.).

Każdy artykuł, blog księgowy lub kancelaria opisujące zasadę „5 lat od śmierci spadkodawcy” w odniesieniu do mieszkań sprzedawanych w 2026 r. bazują na nieaktualnym stanie prawnym sprzed 2019 r. To poważny błąd — czytelnik czytający taki tekst może niepotrzebnie odłożyć sprzedaż o kilka lat. Linia interpretacyjna Dyrektora KIS jest jednoznaczna od 2019 r. (m.in. interp. 0112-KDIL2-1.4011.498.2024.2.AK z 2024 r.).

Spadkodawca-rodzic, który kupił mieszkanie 20 lat temu — przykład bez PIT

Stan faktyczny. Pani Anna odziedziczyła mieszkanie po ojcu zmarłym w lutym 2025 r. Ojciec kupił mieszkanie w 2003 r. (akt notarialny). Pani Anna chce je sprzedać w czerwcu 2026 r. za 580 000 zł.

Analiza.

• Rok nabycia przez spadkodawcę: 2003 r.
• Koniec 2003 r.: 31 grudnia 2003 r.
• 5 lat upływa: 31 grudnia 2008 r.
• W maju 2026 r. minęło 17 lat 5 miesięcy od końca roku nabycia przez spadkodawcę.
• Sprzedaż w 2026 r.: bez PIT (art. 10 ust. 5 PIT). Brak obowiązku składania PIT-39, niezależnie od ceny sprzedaży i wysokości zysku.

Pani Anna nie wpisuje tej transakcji do żadnej deklaracji rocznej. Notariusz nie pobiera zaliczki na PIT, bo transakcja jest poza zakresem ustawy o PIT.

Spadkodawca-rodzic, który kupił mieszkanie 2 lata temu — przykład z PIT

Stan faktyczny. Pan Marek odziedziczył mieszkanie po ojcu zmarłym w lipcu 2025 r. Ojciec kupił to mieszkanie zaledwie w 2024 r. (krótko przed śmiercią — np. lokal zakładowy wykupiony za część rynkowej wartości). Pan Marek chce je sprzedać w kwietniu 2026 r.

Analiza.

• Rok nabycia przez spadkodawcę: 2024 r.
• Koniec 2024 r.: 31 grudnia 2024 r.
• 5 lat upływa: 31 grudnia 2029 r.
• Sprzedaż bez PIT: od 1 stycznia 2030 r. włącznie.
• Sprzedaż w 2026 r.: PIT 19% od dochodu + obowiązek PIT-39 do 30 kwietnia 2027 r.

Praktyczne ostrzeżenie: spadkodawca mógł zamieszkiwać w mieszkaniu zakładowym lub spółdzielczym przez wiele dziesięcioleci, ale wykupić je formalnie dopiero rok-dwa przed śmiercią. Z punktu widzenia PIT liczy się data prawnego nabycia (akt notarialny przeniesienia własności, decyzja administracyjna, zaświadczenie spółdzielni o przekształceniu), a nie data faktycznego zamieszkiwania.

Spadek po obojgu rodzicach (wspólność małżeńska bezudziałowa)

W polskim prawie wspólność majątkowa małżeńska jest bezudziałowa — w jej trakcie żaden z małżonków nie ma odrębnego udziału w żadnym składniku. Mieszkanie nabyte do majątku wspólnego ma jedną datę nabycia dla obojga małżonków: datę zawarcia umowy nabycia.

Po nowelizacji art. 10 ust. 6 PIT (od 1.01.2019 r.) — w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej (rozwód, śmierć małżonka) — okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego. Skutek: gdy zmarł jeden rodzic, a żyjący małżonek (drugi rodzic) odziedziczył jego część do majątku wspólnego, to przy późniejszej sprzedaży przez ostatniego żyjącego rodzica lub przez dzieci dziedziczące po obojgu — bierze się pod uwagę jedną datę nabycia do majątku wspólnego (np. 1985 r., gdy rodzice kupili mieszkanie wspólnie).

Przykład. Rodzice kupili mieszkanie w 1985 r. do majątku wspólnego. Ojciec zmarł w 2010 r. — matka „dziedziczyła” połowę z majątku wspólnego (połącznie z połową, którą już posiadała). Matka zmarła w 2024 r. — córka dziedziczy całość. Dla art. 10 ust. 5 i 6 PIT data nabycia dla całości to 1985 r. (jedna data nabycia do majątku wspólnego rodziców) — sprzedaż przez córkę w 2026 r. jest bez PIT.

„Wdowi podatek” — art. 10 ust. 6 PIT

Sytuacja, w której małżonek po zmarłym współmałżonku dziedziczy „resztę” mieszkania z majątku wspólnego, była przed 2019 r. nazywana „wdowim podatkiem” — fiskus przyjmował, że żyjący małżonek rozpoczyna nowy 5-letni okres od daty śmierci. Po 1.01.2019 r. art. 10 ust. 6 PIT to wykluczył: dla wdowy/wdowca okres 5 lat liczy się od daty pierwotnego nabycia do majątku wspólnego, nie od śmierci małżonka. To jedna z najbardziej niedocenianych zmian Polskiego Ładu — sygnalizujemy ją wprost, bo wiele starszych poradników wciąż powiela stary stan prawny.

Stawka i podstawa opodatkowania — 19% od czego dokładnie

Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat to 19% od dochodu (art. 30e ust. 1 PIT). Dochód = przychód − koszty uzyskania przychodu. Wbrew popularnej opinii w sieci stawka 19% nie odnosi się do „uzyskanej kwoty” ani „ceny sprzedaży” — to kluczowy błąd, który może spowodować przeszacowanie zobowiązania o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ogólny wzór, waloryzację kosztów wskaźnikiem GUS i mechanikę PIT-39 opisaliśmy w przewodniku o podatku od sprzedaży nieruchomości — tutaj skupiamy się na specyfice spadku (koszty z art. 22 ust. 6d i data spadkodawcy).

Przychód (art. 19 PIT) to cena sprzedaży z aktu notarialnego pomniejszona o koszty zbycia ponoszone przez sprzedającego (typowo prowizja pośrednika nieruchomości, koszt wyceny, opłata sądowa za odpis z księgi wieczystej). Jeżeli cena sprzedaży bez uzasadnionej przyczyny istotnie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać do korekty i ustalić przychód na poziomie rynkowym.

Koszty uzyskania przychodu dla mieszkania nabytego w drodze spadku reguluje art. 22 ust. 6d PIT (a nie art. 22 ust. 6c, który dotyczy nabycia odpłatnego — ten wariant, wraz z pełnym katalogiem pozycji, opisujemy w poradniku PIT-39 — koszty uzyskania przychodu). Po nowelizacji obowiązującej od 1 stycznia 2019 r. katalog kosztów obejmuje:

• udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy poniesione przez spadkobiercę w czasie posiadania,
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną nieruchomość (proporcjonalnie do wartości w masie spadkowej),
• udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę (np. cena, którą rodzic zapłacił za mieszkanie w 1998 r.),
• przypadające na podatnika ciężary spadkowe w części odpowiadającej wartości rzeczy w masie spadkowej — w szczególności: spłacone długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Ten ostatni element to najsilniej niedoceniany w polskim internecie mechanizm. Pominięcie kosztów spadkodawcy i ciężarów spadkowych w starszych poradnikach (lub wręcz wskazanie, że „mieszkanie ze spadku nie ma kosztów uzyskania przychodu”) to typowy błąd, który zawyża podatek o kilkadziesiąt-kilkaset tysięcy złotych w typowych transakcjach.

Kompletny przykład 1 — mieszkanie 580 000 zł, spadek po rodzicu z grupy I

Stan faktyczny. Mama kupiła mieszkanie w 2018 r. za 280 000 zł (akt notarialny zachowany). Mama zmarła w lipcu 2024 r. Pani Karolina (córka, I grupa, zwolnienie z PSiD na podstawie SD-Z2 złożonego w terminie 6 miesięcy) odziedziczyła mieszkanie i sprzedaje je w maju 2026 r. za 580 000 zł.

Dane wejściowe:

• cena sprzedaży: 580 000 zł
• prowizja pośrednika sprzedaży (po stronie zbywcy): 17 400 zł (3% brutto)
• cena nabycia przez spadkodawcę (z aktu z 2018 r.): 280 000 zł
• PCC i taksa notarialna zapłacone przez mamę przy nabyciu: 7 000 zł (potwierdzenia w akcie)
• nakłady poniesione przez mamę (remont 2019 r., faktury): 35 000 zł
• nakłady spadkobierczyni (odświeżenie do sprzedaży 2026 r., faktury): 12 000 zł
• zapłacony PSiD: 0 zł (zwolnienie z grupy 0)
• spłacone długi spadkowe: 0 zł
• wypłacony zachowek: 0 zł

Krok 1 — czy przed czy po 5 lat? Spadkodawca (mama) kupiła mieszkanie w 2018 r. → koniec 2018 r. → 5 lat upływa 31 grudnia 2023 r. → sprzedaż w 2026 r. jest po upływie 5 lat.

Wniosek: bez PIT, bez PIT-39, niezależnie od ceny i zysku. Dochód księgowy 580 000 − 280 000 − 35 000 = 265 000 zł nie ma znaczenia podatkowego — jest poza zakresem ustawy o PIT (art. 10 ust. 5 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT).

To realny i częsty scenariusz w 2026 r.: przeciętny rodzic kupował mieszkanie 15–25 lat temu, więc w typowej historii nabycia przez spadkodawcę 5-letni okres dawno minął.

Kompletny przykład 2 — mieszkanie 700 000 zł, spadek z grupą II i zachowkiem

Stan faktyczny. Pan Adam odziedziczył mieszkanie po cioci (II grupa podatkowa). Ciocia kupiła mieszkanie w listopadzie 2023 r. za 420 000 zł. Ciocia zmarła w styczniu 2025 r. Pan Adam płaci PSiD (II grupa, brak zwolnienia z grupy 0) — wartość rynkowa mieszkania w dacie spadku to 600 000 zł, masa spadkowa to wyłącznie to mieszkanie. Sprzedaje je w lipcu 2026 r. za 700 000 zł. Brat zmarłej (stryj pana Adama) wystąpił z roszczeniem o zachowek 100 000 zł, który Pan Adam wypłacił w marcu 2026 r.

Dane wejściowe:

• cena sprzedaży: 700 000 zł
• prowizja pośrednika (zbywca): 21 000 zł
• cena nabycia przez ciocię (akt 2023 r.): 420 000 zł
• PCC i taksa zapłacone przez ciocię: 11 000 zł (z aktu)
• nakłady cioci (brak udokumentowanych)
• zapłacony PSiD przez Pana Adama (II grupa, podstawa: 600 000 − 27 090 zł kwoty wolnej = 572 910 zł)
• wypłacony zachowek: 100 000 zł (potwierdzenie przelewu)
• niespłacony kredyt spadkodawcy: 0 zł

Krok 1 — czy przed czy po 5 lat? Spadkodawca kupił w 2023 r. → koniec 2023 r. → 5 lat upływa 31 grudnia 2028 r. → sprzedaż w 2026 r. przed upływem 5 lat → PIT 19%.

Krok 2 — przychód. 700 000 − 21 000 = 679 000 zł

Krok 3 — wyliczenie PSiD zapłaconego przez Pana Adama.

Podstawa opodatkowania (II grupa) = 600 000 − 27 090 = 572 910 zł. Stawka II grupy w III progu (art. 15 ust. 1 u.p.s.d., powyżej 23 665 zł nadwyżki ponad kwotę wolną) wynosi 1 893 zł 30 gr + 12% nadwyżki ponad 23 665 zł:

• kwota stała: 1 893,30 zł
• 12% × (572 910 − 23 665) = 12% × 549 245 = 65 909,40 zł
• Łącznie PSiD: 67 802,70 zł (≈ 67 803 zł)

Krok 4 — koszty uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6d PIT).

• cena nabycia poniesiona przez spadkodawcę: 420 000 zł
• PCC i taksa spadkodawcy (część kosztów nabycia): 11 000 zł
• proporcjonalna część zapłaconego PSiD (w masie spadkowej tylko mieszkanie, więc 100% × 67 803 zł): 67 803 zł
• zaspokojone roszczenie o zachowek (ciężar spadkowy, w 100% przypadający na zbywaną nieruchomość): 100 000 zł

Suma KUP: 420 000 + 11 000 + 67 803 + 100 000 = 598 803 zł

Krok 5 — dochód. 679 000 − 598 803 = 80 197 zł

Krok 6 — podatek 19%. 80 197 × 19% = 15 237,43 zł → po zaokrągleniu do pełnych złotych: 15 237 zł

Krok 7 — formularz i termin. Sprzedaż w 2026 r. → PIT-39 do 30 kwietnia 2027 r., jednorazowa wpłata podatku do tego samego dnia. Pan Adam może zadeklarować ulgę mieszkaniową (sekcja niżej), jeżeli planuje wydać przychód lub jego część na własne cele mieszkaniowe.

Pułapka „pominiętych kosztów”: popularne poradniki często sugerują, że Pan Adam powinien zapłacić 19% × (700 000 − 0) = 133 000 zł — bo „mieszkanie ze spadku nie ma kosztów uzyskania przychodu”. To błąd o ponad 117 000 zł. Po prawidłowym uwzględnieniu kosztu spadkodawcy, zapłaconego PSiD i wypłaconego zachowku rzeczywiste obciążenie to 15 237 zł — czyli prawie 9-krotnie mniej.

Koszty uzyskania przychodu — co możesz odjąć (art. 22 ust. 6d PIT)

Pełen katalog kosztów dla mieszkania ze spadku. Każdą pozycję trzeba udokumentować (art. 22 ust. 6e PIT — faktury VAT, akty notarialne, decyzje administracyjne, potwierdzenia przelewów). Brak dokumentu = brak kosztu.

Co jeśli nie mam aktu nabycia spadkodawcy

To jeden z najczęstszych dylematów spadkobierców mieszkań nabytych przez rodziców 30–40 lat temu. Bez aktu notarialnego nabycia przez spadkodawcę nie udokumentujesz ceny zakupu — i tej kwoty nie zaliczysz do KUP.

Co można zrobić:

• Zamówić odpis aktu z archiwum państwowego (jeżeli akt zaginął) — taksa notarialna obejmuje przechowywanie aktów, archiwa udostępniają odpisy notariuszom za opłatą.
• Sprawdzić księgę wieczystą — wpis o nabyciu często zawiera wartość, jeżeli w księdze odnotowano hipotekę z tytułu kredytu lub PCC. KW jest jawna w portalu Ministerstwa Sprawiedliwości.
• Zwrócić się do urzędu skarbowego — jeżeli spadkodawca zapłacił PCC od nabycia, jego deklaracja PCC-3 może być w archiwum US (ograniczone okresami przedawnienia).
• Skorzystać z dokumentów pochodnych — umowa kredytu hipotecznego z banku obciążającego mieszkanie z lat 90./2000. zazwyczaj zawiera wartość zabezpieczenia i cenę zakupu.

Bez żadnego z tych dokumentów koszt nabycia spadkodawcy = 0 zł, a KUP ogranicza się do późniejszych nakładów, PSiD proporcjonalnie i ciężarów spadkowych. To podwyższa podatek — w niektórych przypadkach o 50–80 tys. zł.

Spłacony kredyt hipoteczny spadkodawcy — szczegółowo

Kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę i zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu przechodzi razem z mieszkaniem na spadkobierców (art. 922 § 1 k.c. — spadek obejmuje także zobowiązania). Spadkobierca odpowiada za niespłaconą część kredytu — z dobrodziejstwem inwentarza (od 18 października 2015 r., art. 1031 § 2 k.c., domyślne dla większości spadkobierców) do wartości czynnej spadku.

W kontekście KUP: każda spłata kredytu spadkodawcy (kapitał + odsetki) dokonana przez spadkobiercę w okresie posiadania mieszkania jest kosztem spadkowym zaliczanym do KUP w pełnej wysokości (jeżeli mieszkanie obciążone jest tylko tym kredytem) lub proporcjonalnie (jeżeli kredyt obciąża masę spadkową obejmującą inne składniki). Dotyczy to także spłat dokonanych już po sprzedaży — jeżeli środki ze sprzedaży zostały wykorzystane na spłatę zadłużenia, to spłata jest udokumentowanym wydatkiem (interp. KIS jednolicie od 2019 r.).

Pułapka: spłata kredytu z własnych środków spadkobiercy (niezwiązanych z masą spadku) wymaga ostrożnego dokumentowania — fiskus akceptuje to w linii interpretacyjnej, ale wymaga wykazania, że długi spadkowe zostały rzeczywiście zaspokojone z odpowiedzialności spadkobiercy.

Ulga mieszkaniowa — sprzedaję, kupuję inne mieszkanie i nie płacę PIT (3 lata, nie 2)

Ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT pozwala zwolnić z opodatkowania tę część dochodu, która została (lub zostanie) wydana na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości.

Wbrew popularnej opinii w sieci termin ulgi mieszkaniowej nie wynosi 2 lata — termin 2-letni dotyczył stanu prawnego sprzed 1 stycznia 2019 r. Po nowelizacji okres został wydłużony do 3 lat. Każde źródło wskazujące „2 lata” jest nieaktualne i może wprowadzić podatnika w błąd skutkujący utratą ulgi z powodu spóźnienia.

Wzór ustawowy dochodu zwolnionego

dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia)

Ten wzór ma kluczowe znaczenie — nie obowiązuje zasada „wydatki = ulga w pełnej wysokości”. Ulga jest proporcjonalna do tego, jaką część przychodu wydasz na własne cele. Jeżeli wydasz cały przychód, dochód jest zwolniony w całości; jeżeli część — proporcjonalnie.

Wyliczenie 3 — ulga mieszkaniowa proporcjonalna

Stan faktyczny. Pan Adam z przykładu 2 (mieszkanie 700 000 zł, dochód 80 197 zł) deklaruje, że 400 000 zł ze sprzedaży przeznaczy na zakup własnego mieszkania w 2027 r. Reszta — 300 000 zł — pozostanie na koncie i nie będzie wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Krok 1 — wzór.

dochód zwolniony = dochód × (wydatki / przychód) = 80 197 × (400 000 / 700 000)

Krok 2 — podstawienie. 80 197 × (400 000 / 700 000) = 80 197 × 0,571428 ≈ 45 827 zł

Krok 3 — dochód do opodatkowania. 80 197 − 45 827 = 34 370 zł

Krok 4 — podatek 19%. 34 370 × 19% = 6 530 zł (zamiast pierwotnych 15 237 zł).

Krok 5 — termin wydatkowania. Wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać poniesione do 31 grudnia 2029 r. (3 lata od końca 2026 r. — roku zbycia, art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT).

Krok 6 — formularz. PIT-39 za 2026 r. → do 30 kwietnia 2027 r. Pan Adam wykazuje pełen dochód 80 197 zł, deklaruje kwotę dochodu zwolnionego 45 827 zł i płaci 6 530 zł podatku. Jeżeli w terminie 3 lat nie wyda zadeklarowanej kwoty 400 000 zł na cele mieszkaniowe — dolicza brakujący podatek z odsetkami za zwłokę i składa korektę PIT-39 (art. 30e ust. 7 PIT).

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 PIT)

Zakup mieszkania na wynajem — czy się liczy

Najbardziej kontrowersyjna pozycja w katalogu. Wbrew popularnemu uproszczeniu, że „mieszkanie pod wynajem nigdy nie liczy się do ulgi”, linia orzecznicza NSA jest bardziej zniuansowana. Linia orzecznicza NSA i interpretacji KIS (m.in. wyrok NSA z 30.08.2018 r., II FSK 2548/16; interp. og. MF z 1.04.2022 r., DD2.8202.5.2020) dopuszcza, by mieszkanie kupione za środki ze sprzedaży kwalifikowało się do ulgi mieszkaniowej, jeżeli faktycznie służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych — np. podatnik tam okresowo mieszka (sezonowo, przy podróżach służbowych, w okresie wynajmu krótkoterminowego między najemcami).

W praktyce: zakup mieszkania, w którym podatnik nigdy nie zamieszka, a jedynie wynajmuje go długoterminowo komuś innemu — nie kwalifikuje się (KIS konsekwentnie odmawia, np. interp. 0113-KDIPT2-2.4011.894.2024.1.KK). Zakup mieszkania, w którym podatnik mieszka okresowo (np. w innym mieście niż pierwsze mieszkanie, na czas pracy) i wynajmuje go w okresach nieobecności — kwalifikuje się.

Drzewo decyzyjne — kiedy ulga, a kiedy 19%

Sprzedaję mieszkanie ze spadku. Co dalej?

1. Czy minęło 5 pełnych lat kalendarzowych od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca?

   • TAK → koniec, bez PIT, bez PIT-39, niezależnie od ceny.
   • NIE → przejdź do pytania 2.

2. Czy spadkodawcami było obojga rodziców (lub wcześniej zmarły małżonek nabył mieszkanie do majątku wspólnego)?

   • TAK → cofnij się do roku nabycia do majątku wspólnego małżonków (art. 10 ust. 6 PIT) i ponów pytanie 1.
   • NIE → przejdź do pytania 3.

3. Czy pełen przychód lub jego część zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat?

   • TAK, w pełnej wysokości → dochód w 100% zwolniony; PIT-39 ze wskazaniem ulgi mieszkaniowej, podatek 0 zł.
   • TAK, w części → wylicz proporcję dochodu zwolnionego (wzór: dochód × wydatki / przychód); PIT-39, 19% od pozostałego dochodu.
   • NIE → 19% PIT od pełnego dochodu, PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego.

4. Sprawdź wszystkie koszty z art. 22 ust. 6d PIT przed wyliczeniem dochodu:

   • cena nabycia poniesiona przez spadkodawcę,
   • PCC i taksa zapłacone przez spadkodawcę,
   • nakłady spadkodawcy i spadkobiercy (faktury VAT),
   • zapłacony PSiD (proporcjonalnie),
   • długi spadkowe (kredyty, faktury, niezapłacone podatki),
   • wypłacony zachowek,
   • wykonane zapisy zwykłe i polecenia testamentowe.

PIT-39 krok po kroku — jak wypełnić

PIT-39 składa się wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia (przez spadkodawcę). Po upływie 5 lat transakcja jest poza zakresem ustawy o PIT — żadnej deklaracji się nie składa. Ogólną instrukcję wypełnienia PIT-39 pole po polu znajdziesz w przewodniku o podatku od sprzedaży nieruchomości — poniżej wskazujemy, co przy spadku wpisać inaczej.

Co wpisać w PIT-39

Najważniejsze pola formularza PIT-39 (formularz aktualny w 2026 r.):

• D.1 — przychód (cena sprzedaży minus koszty zbycia: prowizja pośrednika, wycena, opłata sądowa);
• D.2 — koszt uzyskania przychodu (cena nabycia spadkodawcy + PCC i taksa spadkodawcy + nakłady spadkodawcy i spadkobiercy + zapłacony PSiD proporcjonalnie + długi spadkowe + zachowek + zapisy);
• D.3 — dochód lub strata (D.1 − D.2);
• E — kwota dochodu zwolnionego (jeżeli korzystasz z ulgi mieszkaniowej; podstawa: art. 21 ust. 1 pkt 131);
• F — należny PIT 19% od dochodu pozostałego po zwolnieniu.

W aplikacji e-US PIT-39 pojawia się w sekcji „Twój e-PIT” wyłącznie wtedy, gdy notariusz przekazał dane o transakcji do US — w przeciwnym razie trzeba złożyć formularz samodzielnie. Twój e-PIT nie wypełnia automatycznie PIT-39 — odpowiedzialność za wypełnienie spoczywa na podatniku.

Sankcje za niezłożenie lub zaniżenie

W razie niezłożenia PIT-39 lub zatajenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości fiskus może:

• naliczyć odsetki za zwłokę od zaległości podatkowej,
• wszcząć postępowanie karno-skarbowe (wykroczenie skarbowe — kwota do progu z KKS; przestępstwo skarbowe — powyżej progu),
• nałożyć grzywnę na podstawie KKS,
• ostatecznie egzekwować zaległość przez naczelnika urzędu skarbowego.

Korekta dobrowolna w terminie 6 miesięcy od pierwotnego terminu pozwala obniżyć odsetki do 50% standardowej stawki (art. 56a § 1 Ordynacji podatkowej), pod warunkiem zapłaty zaległości w ciągu 7 dni od złożenia korekty. Czynny żal (art. 16 KKS) — zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia/przestępstwa skarbowego z wyprzedzeniem przed wykryciem przez US — pozwala uniknąć odpowiedzialności karnej-skarbowej (kara grzywny), nadal trzeba jednak zapłacić zaległość z odsetkami.

Podatek od spadków i darowizn (PSiD) 2026 — co musisz zrobić zanim sprzedasz

PSiD płaci się przed myśleniem o sprzedaży. To inny reżim niż PIT od sprzedaży — reguluje go ustawa z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207). W 2026 r. obowiązują kwoty wolne i progi z nowelizacji z 1 lipca 2023 r. — niezmienione od tamtego czasu.

Grupy podatkowe i kwoty wolne na 2026 r.

Stawki PSiD 2026 — tabela dla każdej grupy

Wbrew popularnemu uproszczeniu stawki nie wynoszą „3/7/12% dla wszystkich” — to wartości wyłącznie dla I grupy. Dla II grupy są to 7/9/12%, dla III — 12/16/20%. Pominięcie tej różnicy w starszych poradnikach to częsty błąd, który wprowadza w błąd osoby z dalszą rodziną.

Progi opodatkowania nadwyżki ponad kwotę wolną są wspólne dla wszystkich trzech grup (art. 15 ust. 1 u.p.s.d.):

• I próg: do 11 833 zł nadwyżki,
• II próg: od 11 833 zł do 23 665 zł nadwyżki,
• III próg: powyżej 23 665 zł nadwyżki.

Grupa 0 i SD-Z2 — masz 6 miesięcy

Grupa 0 to najbliższa rodzina (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha) korzystająca z pełnego zwolnienia z PSiD na podstawie art. 4a u.p.s.d. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia spadku na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od daty powstania obowiązku podatkowego (uprawomocnienie się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza).

Niezgłoszenie SD-Z2 w terminie = utrata zwolnienia. Spadek wraca pod opodatkowanie I grupy (z kwotą wolną 36 120 zł i stawkami 3/5/7%). Przykład: niezgłoszone mieszkanie wartości 600 000 zł odziedziczone po rodzicu → podstawa 563 880 zł (po odjęciu kwoty wolnej 36 120 zł) → podatek I grupy ≈ 38 762 zł (946,60 zł + 7% × 540 215 zł nadwyżki ponad 23 665 zł) zamiast 0 zł zwolnienia. Konsekwencja błędu o pełną kwotę PSiD I grupy — kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Co jeśli się spóźnisz — nowelizacja od 7 stycznia 2026 r. (art. 4c)

Od 7 stycznia 2026 r. obowiązuje ustawa z 21 listopada 2025 r. o zmianie u.p.s.d. (Dz.U. 2025 poz. 1854, ogłoszona 23 grudnia 2025 r.), wprowadzająca nowy art. 4c — możliwość przywrócenia terminu zgłoszenia SD-Z2 dla osób z grupy 0, jeżeli uchybienie nastąpiło bez winy podatnika. Wniosek składa się w terminie 7 dni od ustania przyczyny uchybienia, równocześnie z dopełnieniem zaległego SD-Z2; stosuje się odpowiednio art. 162 § 2 i 3 oraz art. 163 § 1 i 3 Ordynacji podatkowej.

Zakres czasowy: art. 4c stosuje się do nabyć, które nastąpiły od 7 stycznia 2026 r., oraz do tych, dla których 6-miesięczny termin nie upłynął przed tą datą. Równocześnie nowelizacja zmieniła art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.s.d. — obowiązek podatkowy w spadku powstaje teraz dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo wydania europejskiego poświadczenia spadkowego, co praktycznie eliminuje wątpliwości co do daty startu 6-miesięcznego biegu terminu.

To istotna zmiana — przed 7 stycznia 2026 r. przekroczenie terminu 6 miesięcy oznaczało automatyczną utratę zwolnienia z grupy 0. Po nowelizacji zwolnienie może zostać uratowane, jeżeli podatnik uprawdopodobni brak winy (np. choroba, brak wiedzy o spadku, opóźnienia sądowe). Zważywszy na fakt, że przepis obowiązuje dopiero od stycznia 2026 r., szczegóły praktyczne kształtuje dopiero rodząca się linia interpretacyjna KIS i orzecznictwo — nie należy zakładać liberalnego stosowania, urząd ocenia zasadność braku winy restryktywnie.

Sankcyjna stawka 20%

Art. 15 ust. 4 u.p.s.d. przewiduje sankcyjną stawkę 20% od pełnej wartości nabycia (bez kwoty wolnej i progresji), gdy:

• nabycie nie zostało zgłoszone w terminie,
• zostało ujawnione w toku postępowania urzędu skarbowego (np. przy pytaniu o pochodzenie majątku w postępowaniu kontrolnym lub karno-skarbowym),
• podatnik nie wykaże okoliczności łagodzących.

Przykład: niezgłoszone mieszkanie 500 000 zł, ujawnione przez US w 2027 r. → PSiD sankcyjny 20% × 500 000 zł = 100 000 zł (zamiast np. 16 875 zł według normalnych stawek I grupy lub 0 zł zwolnienia z grupy 0). To dramatyczna różnica i mocny argument za terminowym SD-Z2.

Sprzedaję udział w mieszkaniu spadkowym (kilku spadkobierców)

Częsty scenariusz: rodzice zostawili mieszkanie kilku dzieciom (każde z udziałem np. 1/3). Trzy podstawowe ścieżki:

Sprzedaż w ramach udziału (art. 10 ust. 7 PIT) — bez nowego nabycia

Jeżeli każdy spadkobierca sprzedaje swój udział (1/3) w aktach notarialnych — to każde rozliczenie podatkowe jest niezależne. Spadkobierca rozlicza dochód proporcjonalnie do swojego udziału (1/3 ceny − 1/3 KUP = 1/3 dochodu, opodatkowane 19%) i każdy składa własny PIT-39 (art. 30e ust. 6 PIT — opodatkowanie ryczałtowe nie podlega wspólnemu rozliczeniu).

Art. 10 ust. 7 PIT stanowi, że dział spadku do wysokości udziału w spadku — czy to przed sprzedażą, czy w ramach jej — nie jest nowym nabyciem ani zbyciem. Dla każdego spadkobiercy okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od dnia działu spadku.

Dział spadku ze spłatami — kiedy powstaje nowe nabycie

Jeżeli w wyniku działu spadku jeden ze spadkobierców otrzymuje więcej niż jego pierwotny udział (np. spadkobierca z udziałem 1/3 otrzymuje całość mieszkania w zamian za spłatę pozostałych spadkobierców), w części przekraczającej udział powstaje nowe nabycie — z nowym 5-letnim okresem.

Przykład. Trzech spadkobierców (każdy 1/3) po rodzicu, który kupił mieszkanie w 2010 r. W 2025 r. dział spadku: jeden ze spadkobierców (Pan Krzysztof) przejmuje całość, spłacając dwóch pozostałych po 200 000 zł każdego (łącznie 400 000 zł).

• Część z pierwotnego udziału Pana Krzysztofa (1/3): okres 5 lat liczony od 2010 r. (nabycie spadkodawcy) → już dawno minął → bez PIT.
• Część z udziałów odkupionych (2/3): okres 5 lat liczony od 2025 r. (dział spadku ze spłatą) → minie 31 grudnia 2030 r. → sprzedaż przed 2031 r. = PIT 19% od dochodu proporcjonalnego do udziału 2/3.

Dla pozostałych dwóch spadkobierców otrzymujących spłatę po 200 000 zł — to odpłatne zbycie udziału w spadku (art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT), opodatkowane 19% PIT. Okres 5 lat liczy się od nabycia spadkodawcy (2010 r.) — w tym przypadku już minął, więc spłata jest bez PIT (ale tylko dlatego, że spadkodawca posiadał mieszkanie >5 lat). Gdyby spadkodawca posiadał je <5 lat, każda spłata byłaby przychodem z odpłatnego zbycia udziału opodatkowanym 19%.

Mediacja, dział sądowy, wykup udziałów

Konflikty w działach spadku rozwiązuje się trzema ścieżkami:

• Notarialny dział spadku — najszybszy, wymaga zgody wszystkich spadkobierców co do podziału.
• Mediacja — zorganizowane negocjacje pod nadzorem mediatora; ugoda mediacyjna ma moc ugody sądowej, jest podstawą do zniesienia współwłasności.
• Sądowy dział spadku — najwolniejsza ścieżka (postępowanie 12–24 miesiące), konieczna gdy spadkobiercy nie mogą się porozumieć. Sąd zarządza zniesienie współwłasności z dopłatami.

W każdym z tych przypadków konsekwencje podatkowe są identyczne — liczy się rzeczywista wartość przepływu pieniężnego i udział otrzymany w stosunku do udziału pierwotnego.

Sprzedaję mieszkanie nabyte w drodze zachowku — to inne reguły

Wbrew częstym uproszczeniom mieszkanie nabyte tytułem zachowku (art. 991 k.c.) nie podlega regule art. 10 ust. 5 PIT (5 lat od spadkodawcy). Zachowek to roszczenie pieniężne uprawnionego do zachowku — zaspokajane co do zasady wypłatą gotówki, ale w niektórych sytuacjach może zostać zaspokojone przez przeniesienie nieruchomości (uzgodnienie między uprawnionym a spadkobiercą).

Gdy uprawniony do zachowku otrzymuje mieszkanie, dla niego data nabycia to data zaspokojenia roszczenia — nie data nabycia przez spadkodawcę. Pięcioletni okres z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT biegnie od końca roku, w którym mieszkanie nabył (przejął) uprawniony do zachowku.

To istotna różnica: spadkobierca dziedziczący mieszkanie po spadkodawcy korzysta z art. 10 ust. 5 PIT (5 lat liczone od spadkodawcy), uprawniony do zachowku otrzymujący mieszkanie tytułem zaspokojenia roszczenia — nie. Każdy artykuł, który traktuje obie sytuacje jednakowo, myli reżimy — i może wprowadzić w błąd osobę uprawnioną do zachowku.

Spadek z zagranicy / sprzedaż polskiego mieszkania przez Polaka mieszkającego za granicą

Polski rezydent podatkowy (osoba mieszkająca w Polsce >183 dni w roku) płaci PIT w Polsce od całości dochodów światowych — także od sprzedaży mieszkania za granicą. Dla mieszkania w Polsce sprzedanego przez polskiego rezydenta podatkowego mieszkającego w Polsce: standardowy reżim art. 10 ust. 5 PIT, PIT-39, ulga mieszkaniowa.

Nierezydent podatkowy (Polak mieszkający za granicą >183 dni w roku, niemający w Polsce ośrodka interesów życiowych) podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (art. 3 ust. 2a PIT) — opodatkowuje wyłącznie dochody osiągnięte w Polsce. Sprzedaż polskiego mieszkania to dochód polskiego źródła — nadal stosuje się art. 10 ust. 5 PIT i PIT-39, ale podatnik składa deklarację za pośrednictwem Drugiego US Warszawa-Śródmieście (właściwy dla nierezydentów z rezydencją UE/EOG/Szwajcarii — szczegóły zależne od kraju zamieszkania).

Spadkodawca-cudzoziemiec lub spadek otwarty za granicą — istotne dla obowiązku w PSiD. Co do zasady, jeżeli nabywca jest polskim rezydentem, PSiD płaci się w Polsce od pełnej wartości spadku, niezależnie od miejsca położenia rzeczy (art. 1 ust. 1 u.p.s.d.). Wyjątki — umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania spadkowego (Polska ma kilka takich umów, m.in. z Niemcami, Austrią, Czechami) oraz prawo Unii Europejskiej (rozporządzenie 650/2012 o jurysdykcji w sprawach spadkowych).

W skomplikowanych sprawach transgranicznych (spadek po cudzoziemcu, spadkobierca-cudzoziemiec) rekomendowany jest doradca podatkowy ze specjalizacją międzynarodową — proste poradniki internetowe nie pokrywają takich przypadków rzetelnie.

5 najczęstszych błędów w sieci — krótki check

Wbrew popularnej opinii w sieci następujące twierdzenia są błędne i mogą prowadzić do utraty zwolnienia, niedopłaty lub niepotrzebnego odłożenia sprzedaży:

1. „5 lat liczy się od śmierci spadkodawcy.” — To stan prawny sprzed 2019 r. Od 1 stycznia 2019 r. (art. 10 ust. 5 PIT) okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca. Wystarczy, że zmarły posiadał je >5 lat — można sprzedać natychmiast.
2. „19% stawka liczy się od ceny sprzedaży.” — Nie. 19% liczy się od dochodu (przychód − KUP z art. 22 ust. 6d). Ten skrót myślowy może spowodować przeszacowanie zobowiązania o kilkadziesiąt-kilkaset tysięcy złotych.
3. „Mieszkanie ze spadku nie ma kosztów uzyskania przychodu.” — Nie. Po nowelizacji z 1 stycznia 2019 r. art. 22 ust. 6d PIT pozwala odliczyć: cenę zapłaconą przez spadkodawcę, zapłacony PSiD proporcjonalnie, długi spadkowe, wypłacony zachowek, wykonane zapisy i polecenia.
4. „Środki ze sprzedaży trzeba wydać w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe.” — Po 1 stycznia 2019 r. okres wynosi 3 lata od końca roku zbycia. Termin 2-letni dotyczył stanu prawnego sprzed 2019 r.
5. „Stawki PSiD to 3/7/12% dla wszystkich grup.” — Nie. Stawki różnią się między grupami: I grupa 3/5/7%, II — 7/9/12%, III — 12/16/20%. Progi nadwyżki ponad kwotę wolną (11 833 i 23 665 zł) są wspólne dla wszystkich, ale stawki zastosowane w każdym progu są inne dla każdej grupy.

Pułapki, o których stare poradniki milczą

• Pułapka „mieszkania zakładowego”: spadkodawca mógł zamieszkiwać w mieszkaniu komunalnym/zakładowym dziesięcioleciami, ale wykupić formalnie dopiero rok-dwa przed śmiercią. Z punktu widzenia art. 10 ust. 5 PIT liczy się data prawnego nabycia (akt notarialny przeniesienia własności), nie data zamieszkiwania. Spadkobiercy mieszkań wykupionych krótko przed śmiercią często niesłusznie zakładają, że minęło już dawno 5 lat — w rzeczywistości okres dopiero startuje.
• Pułapka „działu spadku ze spłatami”: spłata pozostałych spadkobierców = nowe nabycie w części przekraczającej udział. Nowy 5-letni okres dla nadwyżki, niezależnie od tego, kiedy nabył spadkodawca.
• Pułapka „wartości rynkowej z PSiD”: wartość mieszkania zadeklarowana w PSiD (np. 600 000 zł w styczniu 2025 r.) nie jest kosztem nabycia w PIT od sprzedaży. Wartość z PSiD ma znaczenie wyłącznie dla obliczenia samego PSiD i proporcji ciężarów spadkowych. Kosztem nabycia w PIT jest cena zapłacona przez spadkodawcę w pierwotnym akcie nabycia.
• Pułapka „spłaty kredytu po sprzedaży”: spłata kredytu zaciągniętego po sprzedaży nie kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT — kredyt musi być zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu). Spłata kredytu spadkodawcy obciążającego sprzedane mieszkanie — kwalifikuje się jako ciężar spadkowy w KUP (art. 22 ust. 6d PIT) lub jako spłata kredytu na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25), w zależności od tego, w którą pozycję pasuje lepiej.
• Pułapka zaświadczenia z US do notariusza: art. 19 ust. 6 u.p.s.d. wymaga, by przed sprzedażą nieruchomości otrzymanej tytułem spadku notariusz miał zaświadczenie urzędu skarbowego, że PSiD został zapłacony, podlegał zwolnieniu lub uległ przedawnieniu. Niektóre kancelarie notarialne w 2025/2026 r. są w tym zakresie bardziej elastyczne (przyjmują oświadczenia stron z odpowiednimi załącznikami), inne nadal wymagają zaświadczenia. Praktyka jest niejednolita — przed planowaną wizytą warto skontaktować się z notariuszem i ustalić wymagane dokumenty.

Podstawa prawna i orzecznictwo

• Ustawa z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350): art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 5, ust. 6, ust. 7; art. 19; art. 21 ust. 1 pkt 131; art. 21 ust. 25; art. 22 ust. 6c, 6d, 6e; art. 30e; art. 45 ust. 1a pkt 3.
• Ustawa z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207): art. 4a, art. 4c (od 7.01.2026), art. 6, art. 9, art. 14, art. 15, art. 17a, art. 19 ust. 6.
• Nowelizacja u.p.s.d. — Dz.U. 2025 poz. 1854 (obowiązuje od 7 stycznia 2026 r.).
• Ustawa z 23.04.1964 r. — Kodeks cywilny: art. 922, 924, 925, 991, 1031.
• Ordynacja podatkowa (Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926): art. 56a (obniżenie odsetek przy korekcie); art. 162 (przywrócenie terminu).
• Wyrok NSA z 18 lutego 2020 r., II FSK 911/18 — w odniesieniu do nieruchomości pochodzącej z darowizny: zachowek nie stanowi kosztu uzyskania przychodu (a contrario — potwierdza mechanizm odliczenia zachowku przewidziany dla nieruchomości spadkowych w art. 22 ust. 6d PIT po nowelizacji 1.01.2019 r.).
• Uchwała NSA z 17 lutego 2020 r., II FPS 4/19 — zaliczka/zadatek otrzymane na podstawie umowy przedwstępnej i przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podlegają zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT.
• Interpretacja indywidualna DKIS 0112-KDIL2-1.4011.498.2024.2.AK — potwierdzenie reguły art. 10 ust. 5 PIT.
• Interpretacja indywidualna DKIS 0112-KDIL3-2.4011.292.2019.1.MKA — długi spadkowe i zachowek jako KUP.
• Interpretacja ogólna MF z 13.10.2021 r., DD2.8202.4.2020 — meble w zabudowie i AGD jako wydatki na cele mieszkaniowe.
• Interpretacja ogólna MF z 1.04.2022 r., DD2.8202.5.2020 — kredyt konsolidacyjny i refinansowy.
• Linki do baz: eureka.mf.gov.pl (interpretacje KIS); orzeczenia.nsa.gov.pl (CBOSA — wyroki NSA i WSA); isap.sejm.gov.pl (treść ustaw); podatki.gov.pl (Twój e-PIT, formularze).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej. W indywidualnych sytuacjach (sprzedaż udziału w spadku, dział spadku ze spłatami, nieruchomość transgraniczna, spór o zachowek) zalecamy kontakt z doradcą podatkowym lub złożenie wniosku o interpretację indywidualną do Dyrektora KIS.