PIT-39 — koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości

Kosztem uzyskania przychodu w PIT-39 jest udokumentowana cena nabycia nieruchomości (albo koszt jej wytworzenia) powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość w czasie posiadania — art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. W praktyce: cena z aktu notarialnego, PCC 2%, taksa notarialna, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, prowizja pośrednika przy zakupie oraz remont i modernizacja opłacone fakturami VAT. Odsetki od kredytu hipotecznego kosztem nie są.

Ten artykuł odpowiada wyłącznie na pytanie co i jak wpisać w koszty. Mechanikę całego podatku — regułę 5 lat, stawkę 19%, ulgę mieszkaniową i waloryzację kosztów — opisaliśmy w przewodniku podatek od sprzedaży nieruchomości. Jeśli szukasz sposobów na obniżenie podatku, przejdź do poradnika jak uniknąć podatku od sprzedaży przed 5 lat.

Stan prawny: lipiec 2026. Podstawy: art. 19 ust. 1, art. 22 ust. 6c, 6d, 6e i 6f, art. 30e ustawy o PIT (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350). Rozliczenie sprzedaży z 2025 r. składa się na PIT-39 do 30 kwietnia 2026 r.

Koszty uzyskania przychodu a koszty odpłatnego zbycia — dwie różne rzeczy

To rozróżnienie decyduje o poprawności całej deklaracji, a bywa zacierane w poradnikach. Ustawa zna dwie różne kategorie i każda pomniejsza inną wielkość:

• Koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 PIT) pomniejszają przychód. To wydatki bezpośrednio związane z samą transakcją sprzedaży: prowizja pośrednika przy sprzedaży, wycena rzeczoznawcy, koszt świadectwa charakterystyki energetycznej, opłaty notarialne w części obciążającej sprzedającego, koszty ogłoszeń.
• Koszty uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c i 6d PIT) pomniejszają dochód. To cena nabycia i nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Wzór, według którego liczy się podatek:

Dochód = (cena sprzedaży − koszty odpłatnego zbycia) − koszty uzyskania przychodu + suma odpisów amortyzacyjnych

Podatek to 19% tak ustalonego dochodu. Efekt finansowy obu kategorii jest ten sam — obniżają podstawę opodatkowania — ale wpisuje się je w różne pola PIT-39: koszty zbycia mieszczą się w kwocie przychodu (pole „Przychód” wykazujesz już po ich odjęciu), koszty uzyskania przychodu mają własną, odrębną pozycję. Wpisanie prowizji pośrednika przy sprzedaży w obu miejscach to podwójne ujęcie tej samej kwoty i najczęstsza przyczyna korekty deklaracji.

Co jest kosztem przy nieruchomości kupionej (art. 22 ust. 6c)

Przy nabyciu odpłatnym — czyli gdy kupiłeś nieruchomość — koszt uzyskania przychodu składa się z dwóch bloków.

Blok pierwszy: koszty nabycia. Cena z aktu notarialnego to trzon, ale nie jedyna pozycja. Do kosztów nabycia zaliczasz również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% przy zakupie z rynku wtórnego), taksę notarialną wraz z VAT, opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz prowizję pośrednika zapłaconą przy zakupie. Wszystkie te pozycje wynikają wprost z aktu notarialnego lub potwierdzeń zapłaty, więc udokumentowanie ich zwykle nie sprawia problemu.

Blok drugi: nakłady zwiększające wartość, poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Tu przebiega granica, o którą najczęściej spiera się z fiskusem: kosztem jest wydatek, który podniósł wartość rzeczy, a nie taki, który utrzymał ją w stanie niepogorszonym. Wymiana instalacji elektrycznej, nowa stolarka okienna, wykończenie lokalu w standardzie deweloperskim, montaż fotowoltaiki, ocieplenie budynku czy uzbrojenie działki podnoszą wartość. Odmalowanie ścian przed sprzedażą, wymiana uszczelek, przegląd kominiarski i bieżące konserwacje — nie.

Jeżeli nieruchomość nie została kupiona, lecz wybudowana, kosztem jest udokumentowany koszt wytworzenia: faktury za materiały, robocizna, projekt, przyłącza. Szczegółowo rozliczamy to w poradniku o sprzedaży domu w budowie.

Jak dokumentować koszty — faktura VAT, nie paragon

Art. 22 ust. 6e PIT stawia sprawę wprost: wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Paragon, oświadczenie wykonawcy, kosztorys czy przelew z tytułem „remont” nie są dokumentami, o których mówi ustawa. Brak faktury oznacza w praktyce brak kosztu — nawet jeżeli prace faktycznie wykonano.

Faktura musi być wystawiona na podatnika, czyli osobę, która sprzedaje nieruchomość i rozlicza PIT-39. Faktura na członka rodziny, który finansował remont, nie da się przenieść na sprzedającego. Przy współwłasności małżeńskiej faktura na jednego z małżonków jest wystarczająca dla obojga — nieruchomość należy do majątku wspólnego, a każdy z małżonków wykazuje połowę przychodu i połowę kosztów w odrębnym PIT-39.

Data faktury nie musi wyprzedzać sprzedaży. Wykonawcy nagminnie fakturują z opóźnieniem, a podatnicy w obawie przed zakwestionowaniem kosztu w ogóle go nie wykazują. Dyrektor KIS w interpretacji z 14 kwietnia 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.16.2025.3.KK) potwierdził, że faktura wystawiona po dacie sprzedaży nie pozbawia prawa do zaliczenia nakładu do kosztów, jeżeli prace zostały wykonane i wydatek poniesiony w czasie, gdy podatnik był właścicielem nieruchomości. Liczy się moment poniesienia nakładu, nie moment wystawienia dokumentu.

Praktyczna wskazówka: kompletuj faktury na bieżąco, przez cały okres posiadania nieruchomości. Urząd skarbowy może wezwać do przedstawienia dowodów przez 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej) — czyli dla sprzedaży z 2025 r. aż do końca 2031 r.

Odsetki od kredytu hipotecznego nie są kosztem

To jedno z najczęstszych nieporozumień przy PIT-39. Kredyt służy pozyskaniu środków na zakup, a nie samemu nabyciu rzeczy — i w żaden sposób nie podnosi wartości nieruchomości. Ani spłacony kapitał, ani odsetki, ani prowizja bankowa nie są kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (jednolita linia interpretacyjna KIS i orzecznictwa NSA na gruncie art. 22 ust. 6c PIT). Kosztem jest cena nabycia z aktu, niezależnie od tego, czy zapłaciłeś ją gotówką, czy z kredytu.

Kredyt wraca natomiast do gry w innym miejscu deklaracji: spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami ze środków uzyskanych ze sprzedaży jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe i uprawnia do ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT). To osobny mechanizm — obniża nie koszt, tylko dochód objęty zwolnieniem. Opisaliśmy go w przewodniku po podatku od sprzedaży nieruchomości.

Spadek i darowizna — inny katalog kosztów (art. 22 ust. 6d)

Przy nabyciu nieodpłatnym nie ma ceny nabycia, więc ustawa buduje katalog kosztów od nowa (art. 22 ust. 6d PIT). Najczęstszy błąd podatników: wpisanie do kosztów wartości rynkowej z postanowienia spadkowego lub aktu darowizny. Ta wartość służy wyłącznie do obliczenia podatku od spadków i darowizn — do PIT-39 nie wchodzi.

Kosztem jest za to zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na zbywaną rzecz. Wzór proporcji:

PSiD w kosztach = zapłacony PSiD × (wartość zbywanej nieruchomości ÷ wartość całej masy spadkowej lub darowizny)

Przykład. Spadkobierca odziedziczył dom o wartości 800 000 zł i garaż o wartości 200 000 zł, zapłacił 30 000 zł podatku od spadków. Sprzedaje sam garaż. Do kosztów wpisuje 30 000 × (200 000 ÷ 1 000 000) = 6 000 zł.

Przy spadku dochodzi drugi, znacznie mocniejszy składnik: koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę — czyli cena, którą zmarły zapłacił za nieruchomość, wraz z jego PCC i nakładami. To zwykle największa pozycja kosztowa w całej deklaracji. Pełen katalog kosztów spadkowych — długi spadkowe, zachowek, wykonane zapisy — rozliczamy w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek.

Pełne wyliczenie krok po kroku

Stan faktyczny. Mieszkanie kupione w marcu 2022 r. za 520 000 zł, sprzedane w listopadzie 2025 r. za 690 000 zł — przed upływem 5 lat, więc PIT-39 za 2025 r. składany do 30 kwietnia 2026 r.

Krok 1 — przychód. Cena sprzedaży 690 000 zł minus koszty odpłatnego zbycia: prowizja pośrednika 13 800 zł (2%) i świadectwo energetyczne 500 zł. Przychód: 690 000 − 14 300 = 675 700 zł

Krok 2 — koszty uzyskania przychodu.

• cena nabycia z aktu: 520 000 zł
• PCC 2%: 10 400 zł
• taksa notarialna z VAT i opłaty sądowe: 3 900 zł
• prowizja pośrednika przy zakupie: 6 400 zł
• wymiana instalacji elektrycznej i stolarki okiennej (faktury VAT): 38 000 zł
• zabudowa kuchenna pod wymiar z AGD do zabudowy (faktura VAT): 22 000 zł
• odmalowanie mieszkania przed sprzedażą (paragony): 0 zł — nie jest kosztem
• odsetki od kredytu zapłacone w latach 2022–2025: 0 zł — nie są kosztem

Razem KUP: 600 700 zł

Krok 3 — dochód. 675 700 − 600 700 = 75 000 zł

Krok 4 — podatek. 75 000 × 19% = 14 250 zł

Gdyby podatnik pominął zabudowę kuchenną i prowizję przy zakupie (łącznie 28 400 zł), dochód wyniósłby 103 400 zł, a podatek 19 646 zł — o 5 396 zł więcej. Tyle kosztuje jedna niekompletna teczka z fakturami.

Waloryzacja kosztów i sprzedaż ze stratą

Waloryzacja. Koszty nabycia i nakłady podlegają corocznemu podwyższeniu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS (art. 22 ust. 6f PIT) — od roku następującego po nabyciu do roku poprzedzającego sprzedaż. Przy zakupie sprzed kilku lat to realnie kilkadziesiąt tysięcy złotych dodatkowego kosztu. Metodę z wskaźnikami rok po roku i pełnym wyliczeniem rozpisaliśmy w przewodniku o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Strata. Jeżeli koszty przewyższają przychód, PIT-39 i tak trzeba złożyć — wykazujesz stratę zamiast dochodu. Strata z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł (etat, działalność), ale rozlicza się ją z dochodami z tego samego źródła w kolejnych 5 latach podatkowych.

Amortyzacja. Jeżeli nieruchomość była wynajmowana i amortyzowana, sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych dodaje się do dochodu — co realnie kasuje część kosztu nabycia. Sprawdź to przed złożeniem deklaracji: przy kontroli oznacza dopłatę z odsetkami.

Podstawa prawna

• Art. 19 ust. 1 ustawy o PIT (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) — przychód z odpłatnego zbycia i koszty odpłatnego zbycia.
• Art. 22 ust. 6c PIT — koszty uzyskania przychodu przy nabyciu odpłatnym (koszty nabycia lub wytworzenia + nakłady).
• Art. 22 ust. 6d PIT — koszty przy nabyciu nieodpłatnym (spadek, darowizna): PSiD, ciężary spadkowe, koszty nabycia spadkodawcy.
• Art. 22 ust. 6e PIT — dokumentowanie nakładów fakturami VAT i dokumentami opłat administracyjnych.
• Art. 22 ust. 6f PIT — waloryzacja kosztów wskaźnikiem GUS.
• Art. 30e PIT — stawka 19% od dochodu; art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej — 5-letni okres przedawnienia.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 14.04.2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.16.2025.3.KK — faktura wystawiona po sprzedaży.
• Interpretacja ogólna MF z 13.10.2021 r., DD2.8202.4.2020 — trwała zabudowa meblowa i AGD jako element lokalu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej. W celu uzyskania porady dostosowanej do Państwa sytuacji prosimy o kontakt z doradcą podatkowym.