Czy można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej w trakcie budowy domu — stan prawny po wyroku NSA z 17.02.2026

Trzy sytuacje brzegowe — co kwalifikuje się przy budowie

Po wyroku NSA z 17.02.2026 r. linia się rozjeżdża: sytuacja B (po zasiedleniu) jednoznacznie pozytywna, sytuacja C (dom deweloperski) restrykcyjna, sytuacja A (przed użytkowaniem) — bez zmian.

Sytuacja A — przed zasiedleniem (NIE). Dom w trakcie budowy, jeszcze niezasiedlony — wydatki na pompę ciepła, fotowoltaikę, ocieplenie nie kwalifikują się. Linia KIS spójna od 2019 r.: interpretacje 0112-KDIL2-1.4011.11.2020.2.DJ z 12.02.2020 r. (pompa + PV w trakcie budowy — odmowa) i 0113-KDIPT2-2.4011.1003.2020.3.MK (PV przed zawiadomieniem o zakończeniu — odmowa). Argument: przedsięwzięcie termomodernizacyjne (art. 2 pkt 2 ustawy z 21.11.2008 r.) polega na modernizacji istniejącego budynku — budynek niezasiedlony jest w stanie „budowy”, nie „termomodernizacji”. Strategia: poczekać z fakturą do momentu po faktycznym wprowadzeniu się — konfiguracja przechodzi w sytuację B.

Sytuacja B — po faktycznym zasiedleniu, formalnie budowa „trwa” (TAK). Mieszkasz w domu od 2024 r. (zameldowanie, umowy mediów, rachunki), formalnie nadzór otwarty (np. brak przyłącza wodociągowego z powodu sporu o służebność). W 2025 r. dokupujesz magazyn energii lub fotowoltaikę. Ulga przysługuje od wyroku NSA II FSK 1187/22 z 17.02.2026 r.: dla art. 26h PIT decyduje faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w momencie składania zeznania, a nie formalny status w nadzorze. Dokumenty: zameldowanie, umowy z dostawcami mediów datowane przed wydatkiem, rachunki za co najmniej kilka miesięcy, decyzja o podatku od nieruchomości jako budynku mieszkalnego. Pułapka: postanowienie NSA II FPS 4/25 z 6.10.2025 r. odmówiło podjęcia uchwały w składzie 7 sędziów — w konfiguracjach nietypowych wystąp o indywidualną interpretację KIS (eureka.mf.gov.pl, 40 zł, do 6 miesięcy, ochrona z art. 14k OP).

Sytuacja C — dom deweloperski lub modułowy z fabryczną pompą ciepła (KIS odmawia). Kupujesz dom „pod klucz” za 360 000 zł brutto — w cenie fotowoltaika 6 kWp i pompa powietrze-woda. KIS odmawia odliczenia — interpretacja 0111-KDSB2-1.4011.336.2023.3.DK z 27.10.2023 r. (utrwalona linia, potwierdzona w wypowiedzi wiceministra Macieja Nenemana w odpowiedzi na interpelację 10646). Argument: art. 2 pkt 2 ustawy z 21.11.2008 r. wymaga stanu wyjściowego do poprawy — w nowo zbudowanym domu z fabryczną pompą stanu wyjściowego nie ma, to wyposażenie, nie modernizacja. Wyrok NSA z 17.02.2026 r. tej linii nie zmienił (dotyczył sytuacji B). Strategia: rozdzielić fakturę, skonsumować dotacje (Moje Ciepło 7 000–21 000 zł, Mój Prąd 7.0 do 27 000 zł), po zasiedleniu dokupować dodatkowe instalacje (kwalifikują się normalnie).

Wyrok NSA II FSK 1187/22 z 17.02.2026 r. — przełom interpretacyjny

Stan faktyczny sprawy: skarżący zakończył dom w październiku 2018 r. (instalacje, pompa powietrze-woda, fotowoltaika), wprowadził się, zameldował, podpisał umowy z dostawcami mediów. Brak formalnego zawiadomienia nadzoru — przyczyną odmowa sąsiada na ustanowienie służebności drogi do przyłącza wodociągowego (skarżący korzystał z własnej studni i oczyszczalni). Formalne zgłoszenie zakończenia budowy dopiero 2021 r. (po procedurze sądowej). KIS odmówił ulgi w PIT za 2018 r., argumentując brak formalnego oddania. WSA we Wrocławiu uchylił interpretację. KIS wniosła kasację. Postanowienie NSA z 5.06.2025 r. (II FSK 1187/22) — skierowanie pytania do 7 sędziów (sygn. II FPS 4/25). Postanowienie NSA z 6.10.2025 r. (II FPS 4/25) — odmowa podjęcia uchwały („nieadekwatnie sformułowane pytanie”). Wyrok NSA z 17.02.2026 r. (II FSK 1187/22) — oddalenie kasacji KIS, utrzymanie wyroku WSA. Uzasadnienie: dla art. 26h PIT decyduje faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w momencie składania zeznania. Cel ustawy o wspieraniu termomodernizacji (dekarbonizacja sektora mieszkaniowego, redukcja smogu) wymaga, żeby ulga obejmowała inwestycje w realnie zamieszkane budynki, niezależnie od stanu formalnej procedury odbioru.

Co podatnik w sytuacji B powinien zrobić: (1) zebrać dokumentację faktycznego zasiedlenia z roku wydatku (umowy mediów datowane przed wydatkiem, rachunki, zameldowanie); (2) zarchiwizować fakturę VAT od czynnego podatnika VAT z wyszczególnieniem materiałów; (3) w PIT za rok wydatku (np. PIT-37 za 2025 r. składany do 30.04.2026 r.) wpisać odliczenie w PIT/O sekcja B — pole 27 podatnik, 28 małżonek; (4) przechowywać dokumentację 5 lat od końca roku terminu płatności (art. 70 § 1 OP); (5) w nietypowej konfiguracji — wystąpić o indywidualną interpretację KIS przed odliczeniem.

Status „budynku oddanego do użytkowania” — co dokładnie znaczy

Po wyroku NSA z 17.02.2026 r. status w kontekście art. 26h PIT obejmuje cztery równoległe znaczenia, z których wystarczy jedno (najlepiej w kombinacji): (1) pozwolenie na użytkowanie (art. 55 Prawa budowlanego) — najmocniejszy dokument, dla domu jednorodzinnego nieobowiązkowy; (2) zawiadomienie o zakończeniu budowy (art. 54 Prawa budowlanego) — standard dla domu jednorodzinnego, po 14 dniach bez sprzeciwu nadzoru można rozpocząć użytkowanie; wymaga m.in. dziennika budowy z wpisem, świadectwa charakterystyki energetycznej, protokołów odbioru przyłączy, oświadczenia kierownika budowy; (3) wpis w dzienniku budowy o faktycznym zakończeniu prac — dowód pomocniczy; (4) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (linia po wyroku NSA z 17.02.2026 r.) — udokumentowane zamieszkanie niezależnie od formalnej procedury.

Sam zameldowanie nie wystarcza — KIS może uznać za fikcyjne. Standard kombinacji: zameldowanie + umowy mediów + rachunki za kilka miesięcy + decyzja o podatku od nieruchomości jako budynku mieszkalnego (z ewidencji jako mieszkalny, nie „w budowie”) — to silny pomocniczy dowód statusu, zgodnie z objaśnieniami MF z 30.06.2025 r.

Domy deweloperskie i modułowe — sporne stanowisko KIS

Sytuacja C (dom deweloperski lub modułowy z fabryczną pompą ciepła i fotowoltaiką) jest jedyną, w której wyrok NSA z 17.02.2026 r. nie zmienił linii. KIS odmawia ulgi z argumentacją „nie ma czego modernizować” — w domu nowo wybudowanym, w którym nigdy nie istniało wcześniejsze źródło ciepła ani gorsza klasa energetyczna, nie ma „przedsięwzięcia termomodernizacyjnego” w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z 21.11.2008 r. Argument strony (m.in. mecenas Aleksandra Lindner z kancelarii HWW, cytowana w globenergia.pl): linia KIS jest niespójna z literalnym brzmieniem art. 26h ust. 1 PIT (mówiącym o wydatkach na realizację przedsięwzięcia, nie o stanie poprzedzającym) i prowadzi do paradoksu — dom zbudowany z gorszą klasą i potem zmodernizowany kwalifikuje się, dom od razu w wysokim standardzie nie.

Praktyczna ścieżka dla kupującego dom modułowy/deweloperski: (1) negocjuj rozdzielenie faktury — osobno za dom (np. 280 000 zł), osobno za pompę i PV (np. 60 000 zł); zwiększa szansę, nie eliminuje argumentu KIS; (2) wystąp o indywidualną interpretację KIS przed odliczeniem — 40 zł, do 6 miesięcy, ochrona z art. 14k OP; w razie odmowy — skarga do WSA; (3) skonsumuj dotacje gotówkowe niezależne od ulgi: Moje Ciepło (NFOŚiGW, 7 000–21 000 zł zależnie od typu pompy), Mój Prąd 7.0 (PV + magazyn energii, do 27 000 zł); (4) po zasiedleniu dokupuj dodatkowe elementy termomodernizacyjne — drugi magazyn energii, dodatkowy panel PV, mikroinstalacja wiatrowa, audyt — te wydatki w istniejącym, zasiedlonym budynku kwalifikują się normalnie do limitu 53 000 zł.

Metodyka

Kwoty zgodne z silnikiem podatkowym Vafi (computeAnnualProgressiveTax() z src/lib/pit-refund.ts, stałe TAX_CONSTANTS_2026).

• Realna oszczędność = odliczenie × krańcowa stawka PIT, do wysokości należnego podatku.
• Skala 2026 (art. 27 ust. 1 PIT): do 30 000 zł = 0 zł; 30 001–120 000 = (dochód − 30 000) × 12%; >120 000 = 10 800 + (dochód − 120 000) × 32%. Liniowy 19% (art. 30c). Ryczałt — odliczenie od przychodu (art. 11 ust. 1 ustawy o ryczałcie).
• Limit 53 000 / 106 000 zł (art. 26h ust. 2 PIT) — niezmienny od 2019 r., łączny przez całe życie. Pełna mechanika — poradnik o limicie.
• Przeniesienie nadwyżki (art. 26h ust. 7 PIT) — niewykorzystana część maks. 6 lat od końca roku pierwszego wydatku.
• 3 lata na zakończenie przedsięwzięcia (art. 26h ust. 1 PIT) — odrębny zegar; sankcja w art. 26h ust. 9 PIT.
• Status właściciela — moment złożenia PIT za rok wydatku (obj. MF DD3.8203.1.2025).
• Status budynku — po wyroku NSA II FSK 1187/22 z 17.02.2026 r. wystarczy faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, niezależnie od pozwolenia z art. 55 Prawa budowlanego.
• Faktury VAT od czynnych podatników VAT (art. 26h ust. 3 PIT). Dotacje (art. 26h ust. 5 PIT) — odliczasz wkład własny; doliczenie po odliczeniu — w roku otrzymania (art. 45 ust. 3a PIT).

Dokumenty do przechowywania (5 lat)

Faktur do PIT nie dołączasz — przechowujesz 5 lat od końca roku terminu płatności (art. 70 § 1 OP). PIT za 2025 r. (termin 30.04.2026 r.) → do 31.12.2031 r.

• Faktury VAT od czynnych podatników VAT (art. 26h ust. 3 PIT).
• Dowody zapłaty (przelewy z opisem „faktura nr X”); gotówka do 15 000 zł brutto na transakcję.
• Dokumentacja statusu budynku jako zasiedlonego (sytuacja B): zameldowanie, umowy mediów datowane przed wydatkiem, rachunki za co najmniej kilka miesięcy, decyzja o podatku od nieruchomości jako budynku mieszkalnego, korespondencja urzędowa na adres, wpis w dzienniku budowy, opinia rzeczoznawcy lub kierownika budowy.
• Wypis z KW / akt notarialny / akt poświadczenia dziedziczenia — status właściciela. Edge cases KW przy wspólności — poradnik dla małżonka nie-właściciela.
• Decyzja o pozwoleniu / zawiadomienie nadzoru (jeśli wydane — po wyroku NSA z 17.02.2026 r. niekonieczne).
• Decyzja o dotacji — wykazanie wkładu własnego (Czyste Powietrze / Mój Prąd / Moje Ciepło).

Podstawa prawna i powołania

• Ustawa o PIT (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, tj. Dz.U. 2025 poz. 163) — art. 26h (ulga termomodernizacyjna, ust. 1–9), art. 27 ust. 1 i 1a (skala 12%/32%, kwota wolna 30 000 zł), art. 30c (liniowy 19%), art. 21 ust. 1 pkt 129a (zwolnienie dotacji NFOŚiGW), art. 45 ust. 3a (doliczenie kwot uprzednio odliczonych).
• Ustawa o ryczałcie (Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930) — art. 11 ust. 1 (odliczenie ulgi termo od przychodu).
• Prawo budowlane (Dz.U. 2025 poz. 418) — art. 3 pkt 2a (definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego), art. 41 ust. 1 (rozpoczęcie budowy), art. 54 (zawiadomienie o zakończeniu budowy), art. 55 (pozwolenie na użytkowanie).
• Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów (tj. Dz.U. 2024 poz. 1446) — art. 2 pkt 2 (definicja przedsięwzięcia termomodernizacyjnego).
• Ordynacja podatkowa (Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926) — art. 14b § 1 (interpretacje indywidualne), art. 14k (ochrona z interpretacji), art. 14n § 1 pkt 2 (ochrona z objaśnień MF), art. 70 § 1 (5-letnie przedawnienie), art. 81 § 1 (korekta deklaracji), art. 97 § 1 (sukcesja praw majątkowych).
• Rozporządzenie MIiR z 21.12.2018 r. — Dz.U. 2018 poz. 2489; nowelizacja Dz.U. 2024 poz. 1943 (rozporządzenie MRiT z 19.12.2024 r., obowiązuje od 1.01.2025 r. — wykluczenie kotłów gazowych i olejowych, dodanie magazynów energii i ciepła, mikroinstalacji wiatrowych); tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1128 (obwieszczenie z 7.08.2025 r.).
• Objaśnienia MF z 30.03.2023 r. nr DD3.8203.1.2021 — pierwsze złagodzenie linii: kryterium oddania do użytkowania (art. 54 Prawa budowlanego) nie przesądza o uldze.
• Objaśnienia MF z 30.06.2025 r. nr DD3.8203.1.2025 „Formy wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w PIT” — wystarczy żeby budynek miał cechy z Prawa budowlanego i służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (chronią z art. 14n § 1 pkt 2 OP).
• Postanowienie NSA z 5.06.2025 r. sygn. II FSK 1187/22 — skierowanie pytania prawnego do składu 7 sędziów (II FPS 4/25).
• Postanowienie NSA z 6.10.2025 r. sygn. II FPS 4/25 — odmowa podjęcia uchwały siódemkowej; każdy przypadek indywidualnie.
• Wyrok NSA z 17.02.2026 r. sygn. II FSK 1187/22 — przełomowe rozstrzygnięcie: dla art. 26h PIT decyduje faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, nie formalny status w nadzorze. Stan faktyczny: zasiedlenie 2018 r., zgłoszenie zakończenia 2021 r., brak przyłącza wodociągowego z powodu odmowy sąsiada na służebność.
• Wyrok NSA II FSK 205/22 (2023 r.) — linia historyczna w konflikcie z linią po 17.02.2026 r.
• Interpretacje KIS: 0112-KDIL2-1.4011.11.2020.2.DJ z 12.02.2020 r. (NIE dla pompy i PV w trakcie budowy); 0113-KDIPT2-2.4011.1003.2020.3.MK (NIE dla PV przed zawiadomieniem o zakończeniu); 0111-KDSB2-1.4011.336.2023.3.DK z 27.10.2023 r. (NIE dla domu modułowego z fabryczną pompą i PV — „nie ma czego modernizować”); 0113-KDIPT2-2.4011.562.2021.2.SR (rozbudowa — ulga tylko na istniejącą część); 0113-KDIPT3.4011.285.2019.2.MH (przebudowa — wymóg istniejącego budynku); 0112-KDIL3-2.4011.325.2019.2.JK (łączenie z Czystym Powietrzem — tylko wkład własny).
• Interpretacja zmieniająca Szefa KAS DOP3.8222.79.2023.EILK — TAK dla budynku bez formalnego oddania, spełniającego funkcję mieszkalną.
• Wypowiedź wiceministra Macieja Nenemana w odpowiedzi na interpelację 10646 — potwierdzenie linii restrykcyjnej dla domów modułowych z fabryczną pompą ciepła.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej. W zakresie konkretnej sytuacji (zasiedlenie bez formalnego pozwolenia z udokumentowanego powodu, faktura zbiorcza za dom deweloperski, rozbudowa lub nadbudowa, łączenie z dotacjami) zalecamy konsultację z doradcą podatkowym lub wystąpienie o indywidualną interpretację KIS przez eureka.mf.gov.pl. Stan prawny: maj 2026 r.