Narzędzie
Kalkulator ryczałtu od najmu 2026 — oblicz PIT-28
Wpisz roczny przychód z najmu lub miesięczny czynsz — kalkulator policzy ryczałt z rozbiciem na stawki 8,5% i 12,5%, pokaże efektywną stawkę, kwotę netto i wizualizację progu 100 000 zł. Ze wskazaniem, że składka zdrowotna od najmu prywatnego wynosi 0 zł.
Kalkulator ryczałtu od najmu prywatnego
Wpisz przychód z najmu — policzymy PIT-28 z rozbiciem na stawki 8,5% i 12,5% oraz pokażemy, że składka zdrowotna wynosi 0 zł.
1. Twój przychód z najmu
2. Rozliczenie z małżonkiem
Wspólny limit 200 000 zł (małżonkowie)
Wspólność majątkowa + oświadczenie o opodatkowaniu całości najmu przez jednego z małżonków podnosi próg stawki 8,5% ze 100 000 zł do 200 000 zł (art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym PIT).
Roczny ryczałt od najmu (PIT-28)
3060,00 zł
Efektywna stawka 8,50% od przychodu 36 000,00 zł.
Składka zdrowotna
0,00 zł
Najem prywatny nie jest tytułem do ubezpieczenia zdrowotnego — nie płacisz składki. Przy najmie w ramach działalności gospodarczej składka byłaby naliczana wg formy opodatkowania.
Próg 100 000 zł
Cały przychód mieści się w niższej stawce 8,5%.
Jak to się liczy
- Przychód roczny z najmu
- 36 000,00 zł
- Podatek 8,5% (od 36 000,00 zł)
- 3060,00 zł
- Należny ryczałt (PIT-28)
- 3060,00 zł
- Składka zdrowotna
- 0,00 zł
- Przychód po podatku (netto)
- 32 940,00 zł
Termin PIT-28 za 2025
30.04.2026
Deklarację składasz i płacisz do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2).
Algorytm zgodny ze stanem prawnym na rok 2026 (od ). Ostatnia weryfikacja parametrów: 20.03.2026.
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego w 2026
Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu — kosztów uzyskania przychodu przy ryczałcie nie odliczysz.
Przykłady dla roku 2025 (rozliczanego wiosną 2026): przychód 24 000 zł → podatek 2 040 zł; 60 000 zł → 5 100 zł; 120 000 zł → 100 000 zł × 8,5% + 20 000 zł × 12,5% = 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.
Próg 100 000 zł i wspólny limit 200 000 zł dla małżonków
Próg 100 000 zł dotyczy łącznych rocznych przychodów ze wszystkich umów najmu, podnajmu i dzierżawy jednego podatnika. Małżonkowie z wspólnością majątkową mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich — wtedy próg stawki 8,5% rośnie do 200 000 zł (art. 12 ust. 13, obowiązuje także w 2026 r.). Dzięki temu przy przychodzie 120 000 zł zapłacą 10 200 zł zamiast 11 000 zł. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca po pierwszym wpływie czynszu.
Składka zdrowotna od najmu prywatnego — 0 zł
Najem prywatny nie jest tytułem do ubezpieczenia zdrowotnego, więc składki zdrowotnej nie płacisz — niezależnie od wysokości przychodu. To istotna przewaga względem najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, gdzie składka jest naliczana według wybranej formy opodatkowania. W 2026 r. zasada „najem prywatny = 0 zł składki" pozostaje bez zmian.
PIT-28 — termin i zaliczki
Roczny ryczałt od najmu rozliczasz na formularzu PIT-28, który składasz i opłacasz do 30 kwietnia roku następnego (za 2025 → 30.04.2026, art. 21 ust. 2 pkt 2). W trakcie roku wpłacasz zaliczki: miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca albo kwartalne do 20. dnia po zakończeniu kwartału. Podatek zaokrągla się do pełnych złotych (art. 63 Ordynacji podatkowej).
Często zadawane pytania
Ile wynosi ryczałt od najmu mieszkania w 2026?
8,5% przychodu rocznego do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym PIT). Dla przychodu 60 000 zł podatek to 5 100 zł, dla 120 000 zł to 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu — kosztów (remont, odsetki kredytu) przy ryczałcie nie odliczysz.
Czy najem prywatny w 2026 obejmuje składka zdrowotna?
Nie. Najem prywatny nie jest tytułem do ubezpieczenia zdrowotnego, więc składki zdrowotnej nie płacisz — niezależnie od wysokości przychodu. Składka pojawia się dopiero, gdy najem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej (wtedy naliczana jest wg wybranej formy opodatkowania). To jedna z głównych zalet ryczałtu prywatnego.
Jak działa próg 100 000 zł?
Próg dotyczy łącznych rocznych przychodów ze wszystkich umów najmu, podnajmu i dzierżawy podatnika. Do 100 000 zł obowiązuje stawka 8,5%, a każda złotówka powyżej jest opodatkowana 12,5%. Próg jest roczny — jeśli wynajmowałeś tylko część roku, liczy się faktyczny przychód, nie proporcja.
Jak rozliczają najem małżonkowie i skąd limit 200 000 zł?
Domyślnie małżonkowie dzielą przychód po połowie i każde ma własny limit 100 000 zł. Jeśli mają wspólność majątkową, mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu opodatkuje jedno z nich — wtedy próg stawki 8,5% rośnie do 200 000 zł (art. 12 ust. 13, obowiązuje także w 2026 r.). Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca po pierwszym wpływie czynszu. Włącz w kalkulatorze opcję „wspólny limit", aby porównać.
Co wchodzi w przychód z najmu — media i kaucja?
Przychodem jest czynsz najmu (w tym za miejsce parkingowe). Nie wlicza się kaucji zwrotnej, mediów refakturowanych 1:1 (prąd, woda, gaz według zużycia) ani opłat administracyjnych płaconych przez najemcę bezpośrednio do spółdzielni lub wspólnoty. Wpisz do kalkulatora sam czynsz najmu.
Do kiedy złożyć PIT-28 za 2025?
PIT-28 składasz i płacisz do 30 kwietnia roku następnego — za 2025 termin to 30.04.2026 (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym PIT). W trakcie roku wpłacasz zaliczki: miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca albo kwartalne do 20. dnia po zakończeniu kwartału.
Czy przy ryczałcie mogę odliczyć koszty remontu lub odsetki kredytu?
Nie. Ryczałt nalicza się od przychodu, więc kosztów nie odliczysz, a amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest wyłączona od 2023 r. (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT). Jeśli masz wysokie koszty (odsetki, duże remonty) lub rozbudowany portfel mieszkań, rozważ najem w ramach działalności gospodarczej na skali lub liniowym — tam koszty odliczysz, ale dojdzie składka zdrowotna.